Jak kupujący może bronić się przed odstąpieniem od umowy przez dewelopera?

Czy inwestor może odstąpić od umowy zawartej z kupującym na wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz jak kupujący może bronić się jeżeli inwestor od niej odstąpi? Możliwość wprowadzenia do umowy prawa do odstąpienia określa art. 395 kc. Wprowadzenie takiego zastrzeżenia powstaje wskutek samego uzgodnienia przez strony i może być wprowadzone do każdej umowy obligacyjnej albo w momencie jej zawierania, albo ewentualnie później – w trybie zmiany umowy. Strony umowy mogą także uzgodnić skutki takiego odstąpienia odmiennie od przepisów kodeksu. Umowne prawo odstąpienia przybrać może także postać uwarunkowaną, jeżeli zgodnie z zastrzeżeniem jedna ze stron może je wykonać wtedy, gdy druga spełni swoje świadczenie nienależycie, albo w ogóle go nie wykona. Prawo nie przewiduje obowiązku uzasadnienia odstąpienia, chyba że strony przewidziały określony warunek – podstawę dla skorzystania z tego prawa. Skutkiem złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest obowiązek wzajemnego rozliczenia się stron, czyli zwrot świadczeń np. pieniężnych z ewentualnym uwzględnieniem kar/odstępnego jeżeli zostały zastrzeżone w umowie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowę uważa się za niezawartą. Jeżeli w umowie zawartej przez kupujących z inwestorem została zapisana możliwość odstąpienia stron od umowy, to należy stwierdzić, że obie strony mają prawo do odstąpienia od zawartej umowy, co ma taki skutek jakby umowa była niezawarta. Najczęściej w umowach są zawarte klauzule, że inwestor ma prawo odstąpić od umowy jeżeli kupujący nie stawi się w celu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz jeżeli kupujący opóźni się z uregulowaniem należności wpłat za prace i przekroczy terminy określone powyżej. Problem polega jednak na tym, że umowa wtedy wskazuje iż jedyną podstawą do skorzystania przez inwestora z tego prawa to okoliczności leżące po stronie kupującego. Przykładowo nie mogą to być zatem przesłanki związane z tym, że koniunktura na rynku nieruchomości jest tak korzystna dla inwestora, a ceny na tyle wzrosły, że bardziej opłacalne będzie dla inwestora zakończenie tego stosunku umownego w jakiś zgodny z prawem sposób i zawarcie nowej umowy z innym podmiotem. W takim układzie należałoby doprecyzować, jakie okoliczności inwestor ma na myśli. W przeciwnym razie uregulowanie byłoby niezwykle nieostre, a przez to niebezpieczne w skutkach dla Kupującego, ponieważ mogłoby sugerować, że okoliczności te nie muszą być zawinione przez kupującego. Stąd też w celu uniknięcia ryzyka odstąpienia od umowy przez inwestora w określonych w umowie przypadkach, kupujący muszą stawić się na zawarcie umowy ostatecznej i terminowo regulować należności wynikające z harmonogramu płac z uwzględnieniem aneksu zmieniającego jeden z terminów płatności. Co do zasady kupujący powinni oczywiście przestrzegać wszelkich obowiązków, którymi zostali obciążeni w umowie aby nie można zarzucić ich działaniom albo zaniechaniom przesłanki „okoliczności występujące po stronie kupującego". Z uwagi na doniosłość zawartej umowy, należy również zakładać, że przyczyny stanowiące podstawę odstąpienia od umowy powinny być istotne dla dalszej realizacji umowy, w poważny sposób wpływać na niemożność jej wykonania. Odstąpienie bowiem ma moc wsteczną, powoduje nie tylko wygaśnięcie umowy, ale również powrót do stanu, jaki istniał przed jej zawarciem. (oczywiście biorąc pod uwagę obowiązane rozliczenia się stron) W sytuacji skutecznego złożenia przez inwestora oświadczenia o odstąpieniu (oświadczenie w formie pisemnej wysłane listem poleconym na adres strony wskazany w umowie), zawsze można spróbować w drodze negocjacji na etapie (przed skierowaniem sprawy do sądu) podjąć starania aby inwestor cofnął złożone oświadczenie na piśmie. W sytuacji gdy kara umowna została naliczona niewłaściwie albo bezpodstawnie, kupujący ma prawo do wystąpienia na drogę sądową przeciwko inwestorowi w celu np. zażądania zwrotu kary umownej, która została naliczona bezpodstawnie albo w zbyt dużej wysokości. Koszty związane ze złożeniem pozwu to 5 % wartości przedmiotu sporu, które należy uiścić wraz ze składanym pozwem. Kupujący może również wnosić na podstawie kc o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez inwestora, wskazując iż odstąpienie od umowy przez inwestora było bezpodstawne. Jednakże to kupujący będą musieli wykazać fakt niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, zaistnienie szkody w określonej wysokości i związku przyczynowego pomiędzy faktami a szkodą. W przypadku skrajnie optymistycznym (acz wysoce niepewnym), kiedy inwestor nie będzie w stanie jednak wykazać, że np. okoliczności leżą po stronie kupującego, można nawet próbować dążyć do uzyskania orzeczenia sądu, zgodnie z którym umowa trwałaby nadal, gdyż podstawa odstąpienia nie była zgodna z treścią umowy, stąd oświadczenie należałoby uznać za nieważne. Ponadto przepisy kc określają, że wykonanie zobowiązań przez obie strony powinno następować w sposób odpowiadający celowi społeczno – gospodarczemu i zasadom współżycia społecznego. Są to dość pojemne znaczeniowo klauzule generalne, z których można korzystać w sytuacjach odpowiedzialności stron z kontraktu żeby osiągnąć przynajmniej skutek odszkodowania. Ewentualnie można również powołać się w sporze na przepisy kc mówiące o tym, że oświadczenie inwestora (z uwagi na brak lub bezpodstawne uzasadnienie) jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i nieważne. Sprzeczność z zasadami współżycia społecznego zachodzi wtedy, gdy treść oświadczenia/czynności prawnej pozostaje z nimi w kolizji, a kiedy ma to miejsce, to już jest sprawą oceny przez sąd ustalonego stanu faktycznego. Dlatego też istnieje duże ryzyko, że roszczenia kupujących w postępowaniu przed sądem, mogą nie wywołać zamierzonego skutku. Jednakże należy pamiętać, że co do zasady, jeżeli oświadczenie o odstąpieniu zostało stronie skutecznie doręczone, sporządzone przez podmiot uprawniony, a w uzasadnieniu podano przyczyny wynikające z umowy, to podstawy dla uzyskania pozytywnego dla kupujących orzeczenia sądu są niewielkie. Warunkiem jest oczywiście, że prawo do odstąpienia zostało zgodnie przez obie strony wprowadzone do umowy, a jego wykonanie jest normalnym skutkiem realizacji jednego z postanowień umowy. Jak wynika z powyższego, umowne prawo odstąpienia osłabia więź umowną przez wprowadzenie elementu niepewności, czy uprawniony wykorzysta przysługujące mu prawo odstąpienia. Jednakże otwiera ono zarazem możliwość wycofania się uprawnionej strony ze stosunku w razie, gdy jego dalsze trwanie i realizacja przestały odpowiadać jej interesom (woli), dlatego też bywa wprowadzane do umowy wtedy, gdy strona (strony) przewiduje nastąpienie zmian w sytuacji, w jakiej umowa zostaje zawarta i łączących się z nimi niedogodności dalszego związania umową. Stąd też przewidując powyższe sytuacje należy dokładnie zapoznać się z treścią umowy i starać się wynegocjować korzystniejsze jej warunki albo próbować na etapie trwania umowy renegocjować odpowiednie zapisy. W przypadku ewentualnego wystąpienia oświadczenia o odstąpieniu umowy przez inwestora, kupującemu pozostaje jedynie postępowanie polubowne lub skierowanie sprawy do postępowania sądowego, którego wynik może być różny, choć na wstępnym etapie nie można o niczym przesądzać.