Inwestowanie w ziemię

Dynamiczny wzrost cen ziemi w ostatnich latach udowodnił, że inwestycja w zakup ziemi jest opłacalnym i bezpiecznym sposobem ulokowania kapitału.

Rozmowa z twórcą Banku Ziemi, pierwszej marki w kategorii obrót ziemią w Polsce.

Od jak dawna istnieje Bank Ziemi i skąd pomysł na jego powstanie?

Na rynku jest kilka powszechnie znanych biur nieruchomości, ale kiedy zapytałem klientów jaka firma zajmuje się obrotem ziemią, nie potrafili wskazać konkretnej firmy, tak powstał pomysł na Bank Ziemi. Zrozumiałem, że na ryku nieruchomości jest luka na powołanie pierwszej marki w kategorii obrót ziemią, w styczniu 2009 roku poinformowaliśmy komunikatem, że ruszył Bank Ziemi.

Pamiętam pierwsze kroki, zastrzeżenie znaku słowno-graficznego w Urzędzie Patentowym, kupno domen gruntowych, stworzenie kilkunastu serwisów do sprzedaży ziemi i powołanie pierwszego oddziału w Olsztynie. W tej chwili Bank Ziemi jako jedyny w Polsce, posiada serwisy we wszystkich kategoriach gruntu. Uruchomiliśmy na zasadach wyłączności terytorialnej oddziały z naszymi partnerami we Wrocławiu, Lublinie i Gdyni, prowadzimy finalizujące rozmowy z przedsiębiorcami zainteresowanymi prowadzeniem oddziałów w Bydgoszczy, Toruniu, Lesznie.

Wiedza niezbędna do obrotu ziemią jest wystarczająco obszerna, aby powołać do życia nową profesję doradca obrotu ziemią, który będzie posiadał wiedzę o zagadnieniach związanych z gruntami, dużo większą niż statystyczny agent biura nieruchomości. Tworzymy zawód doradca obrotu ziemią, w opozycji do zawodu agenta nieruchomości, który bardziej woli zajmować się sprzedażą mieszkań i domów, niż biegać po działkach i brudzić sobie buty.

Jakiej wielkości aktywa są niezbędne, aby rozpocząć inwestycje w ziemię? Każda nowa forma inwestowania rodzi pytanie, ile kapitału muszę mieć aby wejść na rynek. Tak jest chociażby z inwestycjami w sztukę czy wino. W praktyce okazuje się, że oferta firm oferujących w/w inwestycje pozwala skorzystać z ich usług posiadaczom kilku-kilkunastu tysięcy złotych. Nie są to więc kwoty zaporowe. Czy podobnie jest w Banku Ziemi?

Aby stać się właścicielem małej działki rolnej wystarczy 30-50 tys. złotych, ale jeśli mamy plan zakupu przykładowo 3 hektarów na Warmii i Mazurach w sprawdzonej lokalizacji, w miejscu gdzie będzie możliwe uzyskanie warunków zabudowy, wydamy 100 – 150 tys. złotych w zależności od lokalizacji, dostępności mediów, lasu, wody i drogi gminnej czy powiatowej. Określiliśmy minimalną kwotę inwestycji na poziomie 75 tys. złotych.

Czy ceny wielu gruntów nie są już za drogie?

Często można usłyszeć opinię, że inwestowanie w ziemię jest coraz mniej opłacalne. Od czasu wejścia Polski do UE ceny gruntów w niektórych regionach kraju wzrosły o 100-200%. U wielu inwestorów rodzi to obawy o powtórkę boom na rynku mieszkaniowym, gdzie cena metra kw. urosła z 3-4 tys. zł za m2 do 7-8 tys. zł w przeciągu 4 lat. Kupno mieszkań z myślą o dalszej odprzedaży stało się ryzykowne.

Faktycznie, większość gruntów jest niesprzedawalnych ze względu na wysoką cenę, oddziały Banku Ziemi przyjmują do sprzedaży większość działek, jednak wiele działek śmiało można nazwać lokatami emerytalnymi, są za drogie i nie należy się spodziewać ich sprzedaży w najbliższych latach.

Nie zrealizujemy wysokiego zysku ze sprzedaży działki, kiedy dokonaliśmy zakupu po średniej cenie rynkowej, a większość kupujących tak właśnie postępuje. Tak jak w innych inwestycjach, bez wiedzy i sprawdzonego pomysłu na zysk, nie osiągniemy wiele. Skończyły się czasy, kiedy każda działka sprzedawała się na pniu, a każda oferta ze słowem „budowlana” cieszyła się dużym zainteresowaniem. Ludzie zrozumieli, że nie każda działka daje możliwość zarobienia.

Czy Bank Ziemi oferuje pomoc w uzyskaniu finansowania na inwestycję w ziemię? Znane są problemy z uzyskaniem kredytu bankowego, zwłaszcza na cele inwestycyjne. Czy w takim razie klient zainteresowany kupnem gruntu może liczyć na wsparcie w zakresie zdobycia kapitału na taką inwestycję. A jeśli tak, z jakimi bankami, firmami Państwo współpracujecie. Co w ramach takiej współpracy klient może otrzymać?

Na obecnym etapie rozwoju firmy uznaliśmy, że optymalnym dla klienta rozwiązaniem będzie pomoc doradcy finansowego jednej z uznanych na rynku firm: Expander, Open Finance czy Notus. Pracownicy wymieniowych firm pomogą w uzyskaniu np. pożyczki hipotecznej. To względnie proste i wygodne rozwiązanie dla klientów zainteresowanych kredytowaniem inwestycji w grunty. W przyszłości z chęcią przetestujemy różne sposoby finansowania inwestycji w Banku Ziemi. Nie wykluczamy stworzenia oferty skrojonej z myślą o naszych klientach. Docelowo stanie się to po otwarciu większej ilość oddziałów Banku Ziemi.

Inwestowanie w ziemię staje się coraz popularniejsze.
Na rynku pojawiła się już konkurencja. Czym chcą Państwo zachęcić klientów do skorzystania z oferty jaką ma Bank Ziemi?

To zabrzmi trochę dziwnie, ale nie znam drugiej marki, która świadczy kompleksowe usługi obrotu ziemią. Oczywiście jest wielu prywatnych inwestorów, którzy profesjonalnie kupują i sprzedają grunty. Jednak na dzień dzisiejszy konkurencja nie depcze nam po piętach. Motywuje to nas do podnoszenia jakości usług i przyspieszenia działań związanych z otwieraniem oddziałów w kolejnych miastach.

Jak długo trwa średnio inwestycja w ziemię licząc od daty znalezienia gruntu a skończywszy na jego odprzedaży?

Średnio inwestycja trwa około jednego roku – w zależności od miesiąca w jakim zostanie sfinalizowana transakcja. Jeżeli zakup nastąpi w okresie wrzesień – grudzień wyjście z inwestycji trwa dużo szybciej – jak w wielu branżach tak i tu występuje sezonowość sprzedaży.

Co dzieje się w przypadku gdy inwestor zechce sprzedać nabyty grunt?
Czy płynność na rynku pozwala dokonać szybkiej transakcji zbycia czy należy się liczyć z dłuższym okresem zamrożenia kapitału?

Jeżeli inwestor chce sprzedać grunt, jest kilka ścieżek wyjścia z inwestycji. Jedną z najprostszych jest podział na mniejsze działki ( co trwa około 2 miesięcy) i sprzedaż mniejszych powierzchni z czym nie ma i nie będzie problemu gdyż przy małych kwotach ostateczny nabywca nie musi posiłkować się kredytem. Z reguły wyjście z inwestycji trwa około roku. Jeżeli natomiast inwestor ma duże oczekiwania co do zwrotu z zainwestowanego kapitału wówczas czas ten wydłuży się o np. stworzenie planu miejscowego czy uzyskanie pozwoleń na budowę.

Czy inwestor powinien posiadać wiedzę nt. inwestowania w ziemię, czy wszystkim zajmują się Państwa specjaliści?

Oferta inwestycji w grunty adresowana jest do wszystkich zainteresowanych, niezależnie od poziomu posiadanej wiedzy o inwestowaniu w grunty. Często zdarza się, że inwestor jest zbyt zajęty działalnością zawodową, aby zajmować się samemu wyszukiwaniem atrakcyjnych gruntów, a potem ich odsprzedażą. Przed decyzją o inwestycji organizujemy kilka spotkań z zainteresowanymi, na których szczegółowo przedstawiamy na czym polega inwestowanie w grunty, odpowiadamy na pojawiające się pytania. Podobnie jak w przypadku inwestycji na giełdzie, w grunty można inwestować samemu lub zlecić inwestycje doradcy.

Jakiego rodzaju grunty można nabywać za pośrednictwem Państwa firmy?

Bank Ziemi sprzedaje i wyszukuje wszystkie rodzaje działek, tworzymy pierwszą bazę uporządkowaną kategoriami gruntu. W naszej ofercie znajdują się działki rolne, budowlane, rekreacyjne, siedliskowe oraz działki inwestycyjne i przemysłowe. Nasze serwisy do sprzedaży ziemi umożliwiają lepszą prezentację gruntów w Internecie. Dla przykładu: działki rolne prezentujemy na stronach ziemiarolna.pl, gruntyrolne.pl, dzialkirolne.pl Serwisy są wyświetlane na pierwszych stronach wyników Google, dzięki czemu działki ogląda coraz więcej użytkowników Internetu.

Na jakie zyski może liczyć inwestor korzystający z Państwa usług?
Pomijając dane historyczne, które są imponujące bo uwzględniają wzrost cen od czasu wejścia Polski do UE. Wielu inwestorów wciąż kuszą wysokie oprocentowanie depozytów bankowych. W takiej sytuacji realnym zyskiem, który powinien ich satysfakcjonować byłoby 8-10% netto rocznie. Czy to realne?

Jeśli mamy inwestowanie w grunty odnosić do lokat bankowych, to w tej działalności jest to wielokrotność oprocentowania lokat bankowych.

Czy Bank Ziemi pomaga jedynie w inwestowaniu w ziemię, czy zajmuje się również skupem działek?

Stale szukamy atrakcyjnych gruntów dla inwestorów, otrzymujemy wiele propozycji zakupu gruntów, jednak większość z nich odrzucamy ze względu na zawyżoną cenę. Bank Ziemi na razie pomaga w inwestowaniu w ziemię. Z czasem jednak po umocnieniu się na rynku chcemy inwestować w grunty i stworzyć własny instytucjonalny Bank Ziemi gdzie inwestor od ręki w ciągu jednego dnia będzie mógł kupić wybraną nieruchomość włącznie z obsługą notarialną. Aby jednak do tego doszło musimy pozyskać większą gotówkę. Banki i kredyty nie wchodzą w grę. Pośrednio liczymy na Bussines Angels – docelowo na pozyskanie kapitału z rynku New Connect.

Wiele osób z pewnością zastanawia się, cóż jest atrakcyjnego w posiadaniu kawałka ziemi? Jakie sposoby może Pan wskazać na zwiększenie wartości zakupionego gruntu?

Wielu inwestorów zachęconych dużym wzrostem cen w poprzednich latach, zadowala się jedynie naturalnym wzrostem cen ziemi. To naszym zdaniem mniej korzystne podejście, lepszym rozwiązaniem jest podniesienie wartości ziemi i realizacja większego zysku w krótszym czasie. Bank Ziemi zajmuje się wyszukiwaniem działek, które dają możliwość zarobienia na zwiększeniu wartości na kilka sposobów. Jednym z nich jest uzyskanie warunków zabudowy, to najkrótsza droga od działki rolnej do budowlanej.

Gdzie potencjalny inwestor znajdzie Państwa biuro i jak w skrócie wygląda proces inwestycji?

Zainteresowanie inwestowaniem można zgłosić za pomocą formularza „chcę inwestować” na stronie bankziemi.pl, przy formularzu umieściliśmy prezentację dla osób zainteresowanych inwestowaniem w grunty.

Jak wygląda sprawa podatku od zysku ze sprzedaży gruntów? Czy podatek jest rozliczany przez Bank Ziemi, czy inwestor musi to robić na własny rachunek?

Jeśli grunt kupuje osoba fizyczna to osoba fizyczna rozlicza podatek, a jeśli firma to firma.

Jakie usługi planują Państwo wprowadzić w najbliższym czasie?

W najbliższym czasie wdrożymy formularze umożliwiające zamówienie online usługi geodety i geologa. Chcemy, aby klient nie kupował kota w worku. Przed wydaniem dużej kwoty naprawdę lepiej uzyskać co najmniej wstępną opinię geologa na temat kupowanego gruntu, zamiast głowić się później, że na kupionym terenie panują trudne i niekorzystne warunki gruntowo-wodne, które wymagają wysokich nakładów na posadowienie budynku na palach.

Tak samo usługi geodezyjne są nieodłącznym elementem przy obrocie gruntami, chcemy, aby klient odwiedzający oddział Banku Ziemi mógł na miejscu zamówić podział gruntu, mapę do celów prawnych, zamówić obsługę geodezyjną budowy i zmierzyć wszystko, nawet to czego nie potrafią inni.

Dziękuję za rozmowę…

Na pytania odpowiadał Bartek Jankowski, twórca Banku Ziemi.
Rozmawiał Tomasz Bar, właściciel portalu FinanseOsobiste.pl.

Źródło: Bank Ziemi