Planujesz kupno działki lub budowę domu? Sprawdź, co musisz zrobić jeszcze przed postawieniem fundamentów

We wrześniu br. weszła w życie nowelizacja ustawy o prawie budowlanym. Wprowadzone zmiany określają nowe obowiązki, w tym konieczność przedstawienia w projekcie dodatkowych informacji m.in. nt. geotechnicznych warunków posadowienia obiektu.

Z czym powinni liczyć się nabywcy działek budowlanych i właściciele gruntów planując budowę nieruchomości, czy nawet jednorodzinnego domku? Wyjaśnia ekspert prawa budowlanego. 

Najnowsza nowelizacja ustawy o prawie budowlanym weszła w życie 19 września 2020 r. Jedna z najistotniejszych zmian dotyczy podziału projektu budowlanego na trzy części:

1. projekt zagospodarowania działki lub terenu;

2. projekt architektoniczno-budowlany;

3. projekt techniczny.

Projekt zagospodarowania terenu (PZT) powinien prezentować usytuowanie projektowanych obiektów budowlanych z zaznaczeniem sieci uzbrojenia terenu, urządzeń budowlanych, sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układu komunikacyjnego, jak również zawierać informację o obszarze oddziaływania obiektu. Projekt architektoniczno-budowlany (PAB) musi zawierać opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego. Projekt techniczny (PT) od września obejmuje – w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (GWPOB).

Geotechniczne warunki posadowienia i opinia geotechniczna – jak pozyskać informacje?

W przypadku każdej inwestycji, dotyczącej nawet budowy domku jednorodzinnego, projektant przy określaniu geotechnicznych warunków posadowienia, powinien chociaż w minimalnym stopniu odnieść się do takich kwestii jak:

• zaliczenie obiektu budowlanego do odpowiedniej kategorii geotechnicznej;

• przydatnoś

• gruntów na potrzeby budownictwa;

• określenie nośności, przemieszczeń i ogólnej stateczności podłoża gruntowego;

• ocena wzajemnego oddziaływania wód gruntowych i obiektu budowlanego;

• zaprojektowanie odwodnień budowlanych;

• ocena ryzyka wystąpienia zanieczyszczenia podłoża gruntowego.

– Posiadanie danych na temat podłoża gruntowego może okazać się niezbędne do tego, aby przygotować informacje o sposobie posadowienia obiektu budowlanego oraz opinię geotechniczną. Dane gruntowe można natomiast uzyskać po przeprowadzeniu profesjonalnych badań gruntu, które pozwolą znaleźć odpowiedź na wyżej wymienione kwestie – tłumaczy Rafał Hałabura, prezes Stowarzyszenia Instytut Remediacji Terenów Zanieczyszczonych.

Wielu właścicieli działek planujących budowę, zastanawia się czy przeprowadzenie badań gruntu jest konieczne, aby uzyskać niezbędne informacje.

– Teoretycznie prawo pozwala oprzeć się na wynikach badań archiwalnych. W praktyce jednak inwestorzy i projektanci bardzo rzadko dysponują podobnymi badaniami odnoszącymi się dokładnie do danego terenu budowy. Dodatkowo, dane archiwalne najczęściej zawierają informacje bardzo ogólne i oparte o nieaktualne już metody badawcze, co uniemożliwia poprawne określenie parametrów gruntu i zaprojektowanie nawet prostego obiektu budowlanego. Warto pamiętać również o tym, że rozpoczęcie budowy, bez wykonania wcześniej badań gruntowych, znacznie zwiększa ryzyko inwestycji, a ewentualne skutki zaniedbań wiążą się z ogromnymi kosztami, które kilkukrotnie przekroczą cenę wykonania takiego badania – dodaje Rafał Hałabura.

Badania gruntu. Jaki koszt?

Dla właścicieli gruntów planujących budowę domu najważniejszą kwestią jest to, ile kosztuje wykonanie profesjonalnego badania gruntu. Co ważne, najnowsze przepisy nie podnoszą znacząco kosztów małych inwestycji, a jedynie podkreślają ich znaczenie oraz systematyzują dobrą praktykę inżynierską, która w wielu przypadkach już jest stosowana.

– Dla małych obiektów tj. np. domki jednorodzinne, wykonanie badania parametrów fizycznych kosztuje od 3 do 4 tys. zł. Cena zależy od skomplikowania warunków gruntowo-wodnych i potencjalnego ryzyka występowania zanieczyszczeń. Większe ryzyko i większe koszty realizacji badania mogą dotyczyć domów budowanych w górach i na stokach, na terenach podmokłych i bagiennych, w pobliżu rzek i jezior lub na terenach zdegradowanych przez człowieka – takich, na których wcześniej znajdowały się inne obiekty budowlane lub gdzie można spodziewać się wystąpienia zanieczyszczenia w gruncie lub wodzie gruntowej – komentuje Rafał Hałabura.

Kompetentny ekspert podczas badania powinien także określić ryzyko wystąpienia zanieczyszczenia podłoża gruntowego. Cena tego typu badania oscyluje w granicach od 500 zł do 1 tys. zł. Na terenach poprzemysłowych lub zlokalizowanych niedaleko funkcjonujących obiektów przemysłowych konieczne jest wykonanie badań chemicznych (sozologicznych), a ich koszt wynosi od 2 do 5 tys. zł.

Odpowiedzialność na barkach architekta. Skutki zaniedbań odczują mieszkańcy

Za projekt budowy prostego obiektu budowlanego (m.in. domku jednorodzinnego) odpowiada głównie projektant architekt, który może również zdecydować się na współpracę z konstruktorem inżynierem. Architekt prowadzący nawet prosty projekt powinien zatem zadbać o wykonanie badań geotechnicznych przez sprawdzoną i kompetentną firmę geologiczną, stosującą nowoczesny sprzęt, zaś w przypadku napotkania skomplikowanych warunków gruntowych, nawiązać współpracę z projektantem geotechnicznym.

– Warto jednak pamiętać o tym, że wykonanie badań gruntu przed rozpoczęciem budowy to nie tylko dopełnienie nowego obowiązku ustalonego w prawie budowlanym. Projektant przygotowujący projekt budowalny powinien zawsze ocenić stopień zanieczyszczenia podłoża gruntowego, a w przypadku przekroczenia dopuszczalnych norm, wskazać na konieczność wykonania remediacji, czyli oczyszczania gruntu. Dziś w wielu polskich miastach i na ich obrzeżach powstają nowoczesne osiedla na terenach zanieczyszczonych szkodliwymi – kancerogennymi i mutagennymi substancjami chemicznymi.

Przebywanie w takim miejscu w dłuższej perspektywie czasu może chronicznie wpływać na życie i zdrowie ludzi. Skala problemu często przekracza wyobrażenia inwestora, który uświadamia sobie ten fakt dopiero z chwilą wykonywania szczegółowego projektu lub wręcz w momencie rozpoczęcia robót ziemnych. W efekcie wielu Polaków mieszka dziś w stosunkowo nowoczesnych budynkach znajdujących się na terenach chronicznie oddziałujących negatywnie na ich zdrowie – podsumowuje Rafał Hałabura, ze Stowarzyszenia Instytut Remediacji Terenów Zanieczyszczonych.

Stowarzyszenie Instytut Remediacji Terenów Zanieczyszczonych