Nie wiesz, jak zagospodarować grunt? Postaw na farmę fotowoltaiczną!

Jeśli dysponujesz gruntami rolnymi klasy IV, V lub VI, rozważ wydzierżawienie ich pod budowę farm fotowoltaicznej. Zapewni Ci to stały dochód przez nawet 29 lat! Po upływie tego czasu działka wróci do Ciebie w takim stanie, w jakim wydałeś ją inwestorowi.

W najbliższych latach coraz większy wolumen energii będzie pochodził z farm fotowoltaicznych. Aby ten segment energetyki mógł się rozwijać, firmy potrzebują działek, na których mogą instalować setki modułów do produkcji bezpiecznej, przyjaznej dla środowiska i taniej dla odbiorców energii.

Mogą do tego wykorzystywać posiadane na własność grunty, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by farmy fotowoltaiczne powstawały na gruntach rolnych dzierżawionych od rolników.

Na takim scenariuszu korzystają obie strony. Inwestor nie musi wykładać pieniędzy na zakup gruntu, a rolnik zapewnia sobie pasywny dochód przez nawet 29 lat. Z chwilą podpisania umowy nie ma już żadnych obowiązków względem ziemi – nie musi utrzymywać jej w porządku, zabezpieczać, ponosić żadnych kosztów, za to w terminach przewidzianych w umowie otrzymuje czynsz dzierżawny.

Po upływie czasu, na który została zawarta umowa, odzyskuje pełne władztwo nad gruntem. Inwestor na swój koszt usuwa wszystkie instalacje i przywraca grunt do pierwotnego stanu, dzięki czemu rolnik od razu może podjąć na nim nowe działania – wydzierżawić kolejnemu inwestorowi albo prowadzić działalność rolną.

Klauzula waloryzacyjna

Strony w umowie określają wysokość czynszu dzierżawy, który jest dla rolnika wynagrodzeniem za udostępnienie inwestorowi gruntu do prowadzenia działalności.

Rolnik nie powinien się martwić, że ze względu na zmianę wartości pieniądza straci na umowie podpisanej na kilkadziesiąt lat. Wiadomo, że kwota, która dziś jest atrakcyjna, za 20 lat będzie już odbiegała od stawek rynkowych, więc żeby uniknąć strat, czynsz jest co roku ustawowo indeksowany według wskaźnika GUS.

Nie wymaga to wprowadzania żadnych modyfikacji do umowy. Klauzula waloryzacyjna ma chronić wydzierżawiającego przed spadkiem siły nabywczej pieniądza (inflacją). Dzięki jej zastosowaniu realna wartość czynszu nawet po 20 czy 25 latach będzie taka sama, jak w chwili zawarcia umowy.

Dlaczego warto oddać ziemię w dzierżawę pod farmę fotowoltaiczną?

Bezpieczeństwo. Farmy fotowoltaiczne nie emitują hałasu, promieniowania ani żadnych szkodliwych substancji. Są całkowicie bezpieczne dla ludzi i dla środowiska. Ich istnienie w żaden sposób nie będzie zakłócało spokoju zwierząt i wzrostu plonów.

Stabilny, pasywny dochód. Umowa podpisywana jest na 20-29 lat i przez cały ten rolnik będziesz otrzymywał czynsz, który co roku będzie automatycznie waloryzowany. Unikniesz tym samym ryzyka, że raz ustalona wysokość czynszu z czasem traci swoją wartość. Od chwili zawarcia umowy nie musisz już podejmować żadnych działań, bo odpowiedzialnym za farmę fotowoltaiczną jest wyłącznie inwestor.

Grunt wróci do Ciebie w stanie niepogorszonym. Po upływie czasu, na jaki została zawarta umowa, inwestor usuwa wszystkie instalacje i przyłącza, tak by oddać nieruchomość gruntową w stanie niepogorszonym.

Pewność sytuacji prawnej. Wszystkie prawa i obowiązki stron są zawarte w umowie. Nie ma żadnych ustaleń ustnych, wszystkie decyzje i działania są starannie udokumentowane. Jeśli przed końcem trwania umowy przekażesz gospodarstwo rodzinie w formie darowizny, Twoi bliscy automatycznie wejdą w Twoje prawa.

Jaka działka nadaje się na farmę fotowoltaiczną?

Pamiętaj, że nie każda nieruchomość gruntowa może zostać przeznaczona na farmę fotowoltaiczną. Niektóre parametry regulowane są przez przepisy, inne wynikają z rachunku opłacalności inwestycji.

Farma może zostać wybudowana wyłącznie na gruntach rolnych klasy IV, V lub VI. Ziemia lepszej klasy musi być wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, czyli na działalność rolną. Inwestor może wybudować farmę również na nieużytkach, które nie są porośnięte krzewami, drzewami lub innymi naturalnymi przeszkodami. Działka nie może leżeć na terenie parku krajobrazowego, rezerwatu, obszaru Natura 2000.

Inne warunki, którym musi odpowiadać grunt dzierżawiony pod farmy fotowoltaiczne:

• brak planu zagospodarowania przestrzennego lub wpis do planu o przeznaczeniu gruntu pod farmę fotowoltaiczną,
• grunt nie może znajdować się na terenach zalewowych i narażonych na powodzie i podtopienia,
• powierzchnia działki powinna wynosić co najmniej 2 ha, a jej szerokość – minimum 50 m (ma to na celu zapewnienie największej efektywności pracy paneli),
• bliskość linii średniego napięcia lub Głównego Punktu Zasilającego (optymalnie powinno to być nie więcej niż 3 km, gdyż w przypadku większej odległości znacznie wzrasta koszt całej inwestycji),
• najlepiej, by w sąsiedztwie działki nie znajdowały się wysokie budynki i drzewa, gdyż powodują one zacienienie modułów, a w efekcie spadek mocy farmy fotowoltaicznej,
• do działki powinna prowadzić odpowiednio szeroka i utwardzona droga, którą będzie mógł przejechać ciężki sprzęt z modułami fotowoltaicznymi.

Nawet jeśli posiadany przez Ciebie grunt nie spełnia wszystkich wymienionych powyżej parametrów, skontaktuj się z firmą wyspecjalizowaną w realizacji farm fotowoltaicznych. Przeprowadzi ona audyt opłacalności i może się okazać, że nawet działka, która nie odpowiada w 100% wymogom, będzie na tyle atrakcyjna, że inwestor zdecyduje się złożyć Ci korzystną ofertę.

Jak wybrać firmę, która wydzierżawi działkę?

Umowa dzierżawy zawierana jest na długi okres – między 20 a 29 lat (to maksymalny czas, na jaki może zostać zawarta tego rodzaju umowa). Bardzo ważne, by wydzierżawić teren uczciwej firmie o ugruntowanej pozycji na rynku, która daje gwarancję, że będzie właściwie realizowała swoje obowiązki i nie ogłosi likwidacji po kilku latach. Takim zaufanym partnerem jest Helios Strategia: mamy 12 lat doświadczenia w branży i działamy na terenie całego kraju.

Możesz spodziewać się, że na Twoje ogłoszenie o gotowości wydzierżawienia gruntu zareaguje wiele firm stawiających farmy fotowoltaiczne. Czym powinieneś kierować się przy wyborze?

Warto postawić na partnera, który ma na swoim koncie realizację podobnych instalacji, gdyż to dowód na to, że ma odpowiednie zaplecze technologiczne i finansowe (postawienie farmy fotowoltaicznej to wydatek co najmniej 3 mln zł, do tego dochodzą koszty utrzymania).

Na co zwrócić uwagę w trakcie negocjacji?

Przy zawieraniu umowy, której przedmiotem jest oddanie inwestorowi nieruchomości we władanie na 20-29 lat, warto skonsultować się z prawnikiem, który wskaże wynikające z kontraktu ryzyko i zaproponuje przeformułowanie niekorzystnych dla Ciebie postanowień. Jednorazowa porada kosztuje około 200 zł, a pomoże Ci uchronić się przed konsekwencjami wynikającymi ze zbyt pochopnego przyjęcia zaoferowanych warunków.

Projekt umowy przedłożony przez firmę to podstawa dla dalszych negocjacji, a umowa zostanie zawarta, jeśli obie strony będą zadowolone z ustaleń.

Na jakie postanowienia powinieneś zwrócić szczególną uwagę?

Podatek od nieruchomości za grunty, na których prowadzona jest farma fotowoltaiczna

Właściciel ziemi powinien pamiętać, że niezależnie od tego, że wydzierżawił ziemię, pozostaje płatnikiem podatku od nieruchomości. To ważne – nie będzie to już podatek rolny, gdyż część gruntów rolnych zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej jest wyłączona z opodatkowania podatkiem rolnym.

Podatek od nieruchomości cechują dużo wyższe stawki, a biorąc pod uwagę wielkość wydzierżawionego terenu, roczna opłata może wynieść kilkanaście tysięcy złotych. Rolnik powinien więc zadbać o to, by czynsz z tytułu dzierżawy został powiększony o wysokość należności podatkowych.

Koszty utrzymania i ubezpieczenia

Umowa powinna przesądzać, która ze stron ponosi koszty ubezpieczenia i innych opłat związanych z utrzymaniem gruntu.

Określenie momentu wydania nieruchomości inwestorowi

Umowa dzierżawy powinna ściśle określać moment wydania nieruchomości dzierżawcy. Najlepiej, żeby miało to miejsce, kiedy dzierżawca posiadać będzie już wszystkie zgody i decyzje pozwalające na posadowienie instalacji fotowoltaicznej.

Można też zawrzeć umowę przedwstępną, w której strony zobowiązują się do podpisania umowy dzierżawy po spełnieniu się określonych warunków, albo też uzależnić wejście w życie umowy dzierżawy od spełnienia się określonego warunku (np. uzyskania przez potencjalnego dzierżawcę zgód na posadowienie instalacji).

Możliwość wypowiedzenia umowy

W umowie powinien znaleźć się zapis pozwalający właścicielowi ziemi na wypowiedzenie jej bez żadnych kosztów, jeżeli w określonym czasie inwestorowi nie uda się zdobyć niezbędnych zgód potrzebnych do rozpoczęcia budowy.

Możliwość prowadzenia działalności do czasu rozpoczęcia inwestycji

W interesie rolnika jest istnienie w umowie zapisu pozwalającego mu na prowadzenie działalności do czasu rozpoczęcia inwestycji. Uzyskanie wszystkich zgód przez inwestora może zająć do dwóch lat, a w braku takiego zapisu ziemia będzie przez ten czas leżeć odłogiem.

Zabezpieczenie płatności czynszu

Wydzierżawiający rolnik powinien pamiętać, by wprowadzić do umowy postanowienia skracające – np. do 14 dni – ustawowy trzymiesięczny termin na wypowiedzenie umowy w przypadku braku płatności za dzierżawę.

Zapłatę czynszu dzierżawnego można zabezpieczyć poprzez uzyskanie od dzierżawcy np. gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, weksla lub oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KPC, które mogą zabezpieczyć szybszą płatność, ułatwiając dochodzenie zaległej zapłaty. Z reguły w ten sposób zabezpiecza się kwoty odpowiadające kilkumiesięcznej płatności na rzecz wydzierżawiającego.

Doprowadzenie gruntu do stanu poprzedniego

Umowa powinna jednoznacznie wskazywać na obowiązki stron po zakończeniu umowy. Niekiedy umowy milczą na ten temat, w związku z czym po zakończeniu współpracy może powstać spór co do tego, kto powinien dokonać demontażu farmy, instalacji, ogrodzenia oraz przeprowadzić rekultywację gruntu.

Właściciel ziemi powinien zadbać o to, by obowiązek ten spoczywał na inwestorze, który jest technicznie przygotowany do wykonania wskazanych powyżej działań.

Dobrze przygotowana umowa dzierżawy powinna opisywać nie tylko to, kto przywraca stan pierwotny, ale również w jakim terminie to zrobi.

Artykuł sponsorowany